导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹大分(fēn)化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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